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柳州21盤賣“高低配”產品,買房一定要注意這些!
柳州房產網 時間:2022/3/25 11:46:18 查看評論 [發表評論]

(柳房網訊)關注樓市或買房的朋友,有沒有發現不少小區漸漸變成“高低配”,即一個小區既有高層產品,又有低密洋房或別墅產品,這類小區遵循高層+洋房、高層+別墅、高層+洋房+別墅三種開發模式。

關于“高低配”住宅的選擇,市場上一直存在兩種聲音,一方認為“你站在洋房上看風景,看風景的在高層看你,沒有私密性可言”;另一方則認為高低配產品多樣化,可以滿足不同購房者的需求。

那么,高低配樓盤究竟好不好?又為何漸漸成為市場的主流?

為何選擇做“高低配”?

為何要做高低配?這里既有市場需求的因素,也有房企追求高溢價的渴望。

開發商:想賺錢就做高低配

拿地時,地塊面積、容積率、建筑密度早就被政府規定好了,加上土地成本日益高漲,開發商如何在既定的土地指標里打造出高利潤的項目,毫無疑問,做“高低配”是大概率事件。高層可以把容積率做滿,在建筑密度上限范圍內,盡可能多做一些洋房、別墅提高溢價,因為做高低配往往比純高層住宅更賺錢。

假設一個樓盤住宅可建面積約20萬㎡,若是純做高層,高層成交均價1萬/㎡,貨值是20億元;若是做高低配,開發15萬㎡高層、5萬㎡洋房,洋房成交均價1.5萬,總貨值就是15億高層+7.5億洋房=22.5億。僅僅通過高層、洋房混搭,就能為房企實現總貨值收益增加2.5億元。如果是高層+別墅,這個利潤還可以再高點。

其次,從開發商的營銷層面來說,高低配住宅更容易打出營銷策略組合拳,洋房、別墅這類低密改善產品基本上是不愁賣的,還可提升樓盤品質和溢價;前期首推高層,宣傳“低至××元/㎡高層入住品質改善社區”,襯托其性價比,間接提高高層的銷售收益和出貨速度,保證項目的現金流和整體收益。

購房者:對低密改善產品依然保有較高需求度

一般洋房、別墅多出現在市區邊緣板塊,對于既不想遠離成熟主城區,又想擁有洋房居住體驗的購房者來說,高低配小區往往是他們的選擇。特別是后疫情時代,高端低密生態社區逐漸成為人居所向,“高低配”產品一般多為房企的中高端產品,產品具備多樣性,可以滿足不同購房者的需求。

柳房網數據顯示,過去一年,柳州改善洋房產品的成交量呈現穩步上揚的趨勢,成交面積同比上漲32.9%,是唯一一個成交上漲的住宅類物業。而作為高端改善的別墅產品,成交面積雖有所減少,但相比其他產品整體浮動不大,在市場上還是有一定的需求度。

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特別是“限墅令”后,純別墅社區越來越少,且產品售價普遍偏高的情況下,“高低配”中的別墅價格相對親民,恰好降低了購房者住進別墅的門檻。

“高低配”社區到底好不好?

其實,大地塊做高低配相對好做,設計合理的情況下可以保證品質;小地塊硬要做高低配,很難保證居住舒適度,會相應減少園林綠化、社區活動空間。所以,“高低配”的開發模式實際上是一把無形的雙刃劍。

在一定指標下,高低配社區因低密產品的存在,導致建筑密度更大,樓間距更窄,公共活動空間變少,大型組團景觀難以實現,如圖:

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該樓盤分三個地塊開發,左邊地塊為純高層住宅,右邊地塊則是高層+洋房,兩者對比之下,差異十分明顯。

純高層住宅區的樓間距相對較大,有中庭園林景觀,住戶有較好的景觀延展面;而高低配住宅區雖然洋房產品居住舒適度較高,但由于建筑密度的增加,樓間距明顯小于純高層住區,這意味著社區景觀綠化、活動休閑區等戶外空間被壓縮,比如老人晨跑的小區環形跑道會變成了小區外的市政綠化帶。

再看下面這張規劃圖,左邊的居住地塊規劃了高層+別墅,看似別墅區和高層區相對獨立,但高層僅是寥寥幾棟,有種硬開發的感覺。

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實地走訪過該社區,這幾棟高層與對面的別墅區之間有一條公共通道、圍墻隔開,略顯生分;高層住區的園林綠化、活動區運動設施相對較為簡單,如圖所示。

加上別墅一樓會設計院子花園,這部分面積計入小區整體綠地當中,私家花園面積越大,高層住戶失去的公共綠地就會越多。同時,別墅區的門窗、陽臺正對著高層區,家里的一舉一動很有可能被高層業主盡收眼底,別墅業主的私密性有所降低。

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當然,柳州也有做得不錯的“高低配”社區,有的開發商即便追求產品溢價,也不忘合理分配高層、洋房或別墅的住宅資源以提升整個社區的居住品質,在小區環境上融合兩者優點,揚長避短。

同樣是高層+別墅規劃的榮和·公園墅,高層在外側,對別墅進行半圍合式布局,阻擋路邊噪音。從實景圖中,可以看到別墅區與高層區之間有較為開闊的樓間距與組團園林,綠化環境不錯。

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榮和·公園墅規劃圖+實景圖

柳州萬科城是典型的舊改大盤,現已分為四個住宅地塊開發。沿江的【江望】地塊按照“洋房+高層”規劃布局,前排3棟樓為11+1層的洋房,高層則位居其后,如此一來既提高了前排樓棟業主的居住舒適度,又保證了高層業主也能擁有較好的瞰江觀景視野,對于高層客戶而言,這是很大的一個吸引點。

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柳州萬科城【江望】地塊效果圖

無獨有偶,交投地產興進·濱江郡府、龍象城·領譽和海雅·柳江灣等一線江景、河景的樓盤大多都遵循了沿江河的前排樓棟以多層洋房或別墅產品的布局方式,讓前后樓棟的業主都盡可能享受更多的水景視野。

再比如“組團式”的高低配社區,舒適度是最高的。祥云江山悅的高層+洋房住區、興佳城的高層+洋房+別墅分開打造,一來私密性較好,分開管理、互不影響,避免后期業主糾紛;同時高層業主可以享受更大的開闊視野、中庭園林景觀,洋房區的業主也會體驗到本該享受的低密舒適。

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高低配社區值不值得買?

高低配社區當然有自身存在的價值,不過值不值得買,還得看個人的買房訴求點。

1、高低配的洋房、別墅還挺香的,兩者本身都是低密改善產品,高層住宅承擔了高容積率的重任,就緩解了社區內洋房/別墅建筑密度高的問題,又能獲得更大的室外空間,舒適度更高。加上現在限容、限墅情況下,稀缺屬性越發明顯,尤其是越靠近市中心的低密項目越少。

2、疊拼、聯排的性價比優勢也很大,因為贈送面積大,密度低,單獨計算的話,其容積率可能已經接近合院別墅,雖然單價看起來高,但要是以實際面積計算,有可能比高層還低,適合純改善、養老群體購買。

3、買高低配社區的高層產品,景觀視野挺不錯的,各個樓層都有較好的通風采光。不過,洋房、別墅與高層的客群圈層不一樣,之后的物業管理方面會有一定的矛盾。

據不完全統計,柳州有21盤是“高低配”社區,基本以大型樓盤為主,且集中分布在柳東新區,而河東區域的高低配樓盤能滿足部分購房者在市中心擁有低密產品的需求。

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責任編輯:劉東琳
新聞來源:柳房網
關鍵字 高低配 

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