2021年柳州房地產市場持續向下，高周轉的民企降價拋售引發了市場的連鎖反應，需求端彌漫著觀望情緒，然而年底市場又呈現出量價雙漲，錯綜復雜的市場讓我們難以捉摸，如何去看待當前的形勢，未來市場的動向如何？帶著這些疑問，柳房網特約采訪到建開集團副總裁、營銷管理中心總經理郭濟鋮。

郭總為人隨和也很健談，長達一個小時的暢談中，郭總給我們分析了當前市場現狀，如何去理解政策，也給我們梳理了后市的機會點，讓我們從宏觀去看待市場。

1、去年柳州的房價從年中就開始下滑了，但是在年底的時候出現了反彈，是不是說10月份的這個最低值已經是柳州房價的谷底？國內已經不少利好的政策出臺，雖然柳州還沒有具體的利好，大環境下柳州2022年房價會漲嗎？還是會降？

郭總：前段時間，國家發改委表態，要求促進住房消費健康發展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產行業良性循環和健康發展。

以前，是穩定住房消費；現在，是促進住房消費。換句話說，國家放出明顯信號，來鼓勵大家買房。再看廣西，近期信號再明顯不過了，南寧公積金貸款額度提高，支持北部灣6市貸款，玉林、桂林、桂平多地購房給予補貼，這是市場在向大家發出信號，房地產需要維穩，當前我國經濟面臨需求收縮的不確定性，更加需要一個穩定的內部環境，此時若房地產市場低迷是不合時宜的，去年10月份柳州平均房價只是代表個別現象，全年平均房價還是處在水平線之間。

當然，目前釋放出來的信號也不能理解為柳州的房價馬上就要漲了，柳州的房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態，未來更多是要解決結構性失衡的問題。另一方面，近年來房地產金融債務風險仍然巨大，特別是民企的金融負債過高，馬上又將迎來一波償債高峰，房地產市場也不會突然向好，當前的狀況下，更需要“穩”字當頭。中央去房地產泡沫的決心明顯，未來“維穩”一定是樓市主旋律，央行直接發聲表態，且全面降息，也是為了讓房企喘口氣，讓樓市回歸常態，不至于動搖信心。

對于房地產市場，漲也好跌也罷，關鍵是要有個度，泡沫要控制在一定程度上，大水漫灌不會重演，樓市不會立馬反彈，柳州市場也將朝著持續穩中有升的趨勢發展的。

2、2018、2019年是柳州房地產的爆發期，房企兇猛拿地，地價高房價高，多個新盤進入市場加上柳州集中推的舊改大盤，目前柳州的存量非常大，供大于求的市場價格漲勢疲軟，您覺得柳州房地產市場是不是已經過了黃金期？還有黃金期的可能嘛？

郭總：回答這個問題我覺得要先從“人口”入手。當前我國人口紅利枯竭，人口出生率持續下滑。1987年人口出生達到峰值2500萬人，后持續下降，2003年跌破1600萬大關并持續下跌至2020年警戒線，2022年以后中國主流勞動力人群將開始到達退休年齡并逐步退出勞動力市場。人口紅利下降，就意味著需求端不足，而應對人口紅利消失，國家進行“雙減”、整頓教培行業、打擊炒作學區房、六部門聯合整治醫藥行業、擴大醫保覆蓋、“三孩”政策配套措施等等，多方面刺激生育。我國的城鎮化率目前僅63.8%，雖然70年來我國城鎮化率大幅提升，但還有很大空間，而柳州也一直是人口流入型的城市，人口紅利將得到持續釋放。

另一方面，“十四五”城鄉社區服務體系建設規劃指出，要以優先發展社區就業、養老、托育服務，大力發展社區服務業為戰略導向，不斷滿足人民群眾對更高生活品質的新期待，2022年之后提供教育、健康、養老等服務導向的房開公司將成為后時代地產行業領軍者；高周轉向慢周轉精細化轉型，這與國家強化社區服務建設的政策思路是一致的；而整個行業更長遠的展望，未來的趨勢一定是產業地產。純商品房的開發模式已經成為過去式，未來房地產將更多導向產業配套的概念，房企也將住宅、商業、文體等元素與產業園區進行多維融合，使產業園區走向更加綜合多元的趨勢，也滿足了入駐企業、員工們對辦公、生產等更高層次的需求。柳州也在極力發展高端產業，比如新能源，食品類的如螺螄粉產業園等，有人口有技術落地，這也將是柳州未來的機會點所在。